La visita a la vivienda

Ya has visto un inmueble que te puede interesar, has concertado día y hora con el vendedor y ahora ha llegado el momento de realizar la primera visita.

Te recomendamos que mires detenidamente todos los detalles y evalúes las características de la vivienda. Recupera el esquema previo en el que fijaste las prioridades de tu futuro hogar y comprueba que las cumple.

Anota todos los comentarios (positivos y negativos) que te sugiera cada lugar de la casa; te resultará muy útil para recordarla si realizas visitas a diversos inmuebles. Además, en el caso de viviendas de segunda mano será importante que tengas en cuenta también las reparaciones y reformas que serán precisas.

Fíjate también en otros detalles como estos:

• Comprueba la superficie del inmueble. Siempre debes tener en cuenta la superficie útil sobre la superficie total de la vivienda
  
• Revisa los puntos clave de la estructura para saber si hay grietas, humedad u otro tipo de desperfecto. El estado de la estructura general del inmueble es uno de los aspectos más importantes por lo que , en caso de viviendas de segunda mano, es interesante que ésta sea revisada por un profesional especializado o arquitecto. No te olvides tampoco de los acabados, del estado de la pintura, etcétera...
  
• En cuanto a las instalaciones, tendremos en cuenta otros factores como la existencia de gas natural, calefacción y un correcto aislamiento e insonorización de la vivienda.
  
• La iluminación tambien es un factor decisivo, según nos interese que entre mucha o poca luz. Esto dependerá del tamaño de las ventanas y de la orientación de la vivienda. Te recomendamos que visites el inmueble durante el día y solicites que estén todas las persianas de las habitaciones abiertas para comprobar el acceso de luz
  
• Infórmate de la existencia de anexos a la vivienda como piscina, trastero, garaje, etcétera.
  
• Recuerda que la inversión de tu compra también está en la zona donde se sitúa la vivienda. Recorre los alrededores de la finca, comprueba su accesibilidad, la existencia de zonas que puedan interesarte (comercios, zonas verdes, servicios sanitarios, colegios,...). También te recomendamos que visites el inmueble en horario nocturno para evitar "sorpresas" de última hora como la presencia de discotecas o locales ruidosos en la zona.
  
  

Estudio del precio

Una vez visitada la vivienda será el momento de valorar si el precio que nos solicita el vendedor es adecuado con lo que hemos visto. Puede resultarnos útil conocer cómo está el mercado para saber si el precio de ese inmueble se ajusta a estos criterios o si, de lo contrario, podría considerarse abusivo.

Por norma general, si el contexto es de mayor oferta que demanda, el comprador tendrá más facilidad para negociar el precio con el vendedor con una contraoferta. Si, en cambio, el mercado inmobiliario se presenta con una mayor demanda que oferta será el comprador el que deba ajustarse a la oferta existente sin demasiada posibilidad de negociar para una bajada de precios.

Por otro lado, realizar una búsqueda por nuestra página Web te servirá también para conocer lo que piden otros vendedores. Tan sólo deberás indicar el tipo de inmueble que estás buscando, el tipo de transacción (alquiler/venta) y la población para tener una idea sobre los precio de la zona. Además, si introduces otros criterios como el número de habitaciones, la superficie o los extras de la vivienda que visitaste obtendrás un listado con más inmuebles del mismo tipo que te servirá para comparar precios.

La compra

Ya has estudiado la oferta económica del vendedor y parece que habéis llegado a un acuerdo. Si teneis una última duda recuerda que siempre tienes la opción de visitar la casa de nuevo...

Y si ya estás decidida/o a comprar, los primeros pasos que debes tomar son:

• Si la vivienda es de segunda mano: obtener una nota registral en la que se especifica que el inmueble está libre de cargas (que no pesa sobre él ningún embargo ni hipoteca) y donde se especifican las características de ese inmueble y su actual propietario
  
• Si decidimos comprar una vivienda nueva o en construcción, el promotor nos informará de los datos de inscripción en el Registro Mercantil, los planos, el precio final y la forma de pago. La licencia de primera ocupación tan sólo será otorgada al comprador cuando la vivienda esté acabada, en el caso de las viviendas en construcción.
  

Además, este acuerdo se suele acompañar de un contrato de paga y señal o arras para que el vendedor nos reserve la vivienda hasta una fecha límite El pago de esta cantidad se descontará del precio total de la vivienda.

Finalmente, deberemos confirmar la adquisición de la vivienda a través de la firma de la escritura pública, un documento que tiene carácter oficial y que se realiza ante notario.

Después de la firma, se deberán pagar los gastos de los impuestos y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Si se trata de una vivienda nueva, estos impuestos son:

• El Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.): Se calculará aplicando un procentaje del 7% en el caso de la vivienda libre, y un 4% para viviendas de protección oficial en régimen especial y viviendas de protección pública.
  
• El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Deberá ser pagado en el momento de formalizar la escritura de compraventa y en el momento de firmar un préstamo hipotecario. Para el supuesto de formalización de la escritura de compraventa, el importe del mismo ascenderá a un 0,5% del precio escriturado, mientras que en caso de constitución de hipoteca representará un 0,5% de la llamada Total Responsabilidad Hipotecaria.

En el caso de una vivienda de segunda mano, debemos pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que supone el 7% del valor escriturado.

La hipoteca

Es un préstamo para adquirir una vivienda u otros inmuebles y es, a la vez, un compromiso de pago por tu parte.
Normalmente lo concede una entidad bancaria que, en caso de que no cumplieras con los pagos establecidos, se quedaría con tu vivienda o la subastaría directamente.

Los datos que debes conocer para valorar y comparar diferentes ofertas hipotecarias son los siguientes:

1. La cantidad solicitada y el plazo de devolución: Los plazos más comunes de amortización de la hipoteca son de 5, 10, 15 y 20 años, aunque puede llegar hasta los 30. Aún así, te recomendamos que no alargues el plazo de amortización de tu hipoteca ya que cuanto más largo sea, más intereses pagarás.
   
2. Las cuotas: Puedes pagar la hipoteca cada mes o el periodo que acuerdes con la entidad financiera (meses, trimestres,...). Además, la cantidad a pagar puede ser fija todos los meses o variar con el tiempo (cuotas variables).
   
3. Los tipos de interés: Los más habituales son tres:
   1. Interés fijo: La ventaja de esta hipoteca es que las cuotas son inalterables, independientemente de las subidas y bajadas de los tipos de interés. Los plazos de devolución suelen ser de 10 a 20 años.
      
   2. Interés variable: El tipo de interés de tu hipoteca se revisará periódicamente beneficiándote o perjudicándote, dependiendo de la situación económica internacional. Esta revisión se realiza sumando un diferencial al índice de referencia que se haya establecido en la hipoteca.
      Puede ser ventajoso respecto al interés fijo durante los primeros seis o doce meses, pero a partir de ese plazo de tiempo se abre un período de fluctuación.
      El plazo de amortización suele ser más prolongado, pudiendo llegar a los 35 años.
      
   3. Interés mixto: Es un interés fijo los primeros años (según lo acordado con la entidad bancaria puede ser de dos, tres o hasta diez años) y el resto del tiempo de amortización de la hipoteca es variable. Te recomendamos que no pierdas de vista el índice de referencia que se aplicará en el resto del préstamo, así como la previsión de los expertos sobre este índice.
      
      ¿Qué puedo hacer si bajan los tipos de interés?
   • Si las autoridades económicas bajan los tipos de interés y tú quieres beneficiarte, puedes renegociar tu hipoteca con tu banco o caja, realizando una novación. También puedes aprovechar para volver a pactar el plazo de pago del préstamo. Los gastos de una novación dependen de si ésta precisa o no una nueva escritura pública.
     
   • Si no llegas a ningún acuerdo con tu caja o banco puedes solicitar simulaciones de hipotecas a otras entidades y si te interesa alguna de ellas, pedir un cambio de entidad financiera, es decir, una subrogación. Este trámite, sin embargo, es más complicado y más costoso que la novación y hay que sopesar si vale la pena realizarlo. Se trata de calcular el ahorro que se conseguiría y restarle los gastos que supondría. Para proceder con la subrogación deberás realizar una oferta vinculante a la entidad bancaria en la que estás interesado (sólo podrás modificar el interés y nunca el plazo de pago). Igualmente tendrás que correr con varios gastos: cancelación, apertura, gestoría, notario y registro.
     
     
4. Tasa Anual Equivalente (T.A.E.): Se calcula considerando el interés anual y los gastos de la hipoteca, y nos servirá para comparar los tipos de interés ofrecidos por distintas entidades, siempre y cuando se trate de los mismos tipos (no comparar tipos de interés fijos con variables) y la periodicidad de revisión en el caso de los tipos de interés variable y mixto sea también la misma.
   

Índices de referencia

Tanto si solicitas una hipoteca variable o mixta deberás estar al corriente de los índices de referencia que se aplican en cada momento. Aquí te detallamos los más comunes:

• Euribor: Es el índice más generalizado y se aplica en la zona euro. Es la media diaria de los tipos de interés de los principales bancos de la Unión Europea (64 entidades bancarias) en el plazo de un año.
  
• MIBOR: Es la media de los tipos de interés en el plazo de un año en España. Todavía sigue vigente para los contratos formalizados antes del 1 de enero de 2000.
  
• IRPF: Es la media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios contratados en un mes por un grupo de entidades bancarias.
  
• CECA: Índice que fija la Confederación Española de Cajas de Ahorro.
  
• Deuda pública: Media de la rentabilidad de la Deuda Pública en seis meses.
  

Pasos para solicitar una hipoteca

Si has pensado solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra de tu vivienda estos son, de forma resumida, los pasos que deberás seguir:

• La solicitud: La documentación que deberás aportar a la hora de solicitar tu hipoteca es la siguiente:
  1. el DNI del solicitante
     
  2. la declaración de renta del último ejercicio y, en su caso, del Impuesto sobre el Patrimonio
     
  3. las tres últimas nóminas (para los asalariados) o el alta del Impuesto de Actividades Económicas (I.A.E.) (para autónomos)
     
  4. la póliza del seguro de incendios
     
  5. el contrato de compraventa o de arras
     
  6. una copia de la última escritura de transmisión de la finca
     
  7. un certificado de pago de la comunidad de vecinos
     
  8. el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
     
  9. una nota simple del registro en el que se certifique que la finca está libre de cargas o hipotecas
     
     
• La tasación: A partir de tu solicitud, el banco encarga a un profesional la tasación de la vivienda para establecer su valor y también realiza una verificación registral para comprobar que no existan cargas sobre el inmueble. El valor de la tasación (cuyo gasto corre a cargo del comprador) determinará el límite máximo del préstamo.
  
• La Oferta Vinculante: La entidad financiera revisa toda la documentación y hace entrega de la Oferta Vinculante, un documento con vigencia de 10 días en el que se recogen las condiciones económicas y las cláusulas de la escritura.
  
• La formalización: Se realiza la firma de la escritura de la hipoteca en presencia del notario, el comprador y la entidad financiera para después inscribirla en el Registro de la Propiedad. La inscripción de nuestra vivienda en el Registro de la Propiedad es obligatorio para las viviendas hipotecadas.
  

Gastos de la hipoteca

Además de abonar los gastos de tasación de la vivienda, a la hora de solicitar un préstamo el solicitante deberá hacerse cargo también de otros gastos:

• La comisión de apertura de hipoteca, que suele oscilar entre el 0,5% y el 2% de la cantidad solicitada.
  Al mismo tiempo, recuerda también que las hipotecas, una vez acabadas de pagar, deben cancelarse para evitar sorpresas si quisieras vender el inmueble en el futuro ya que constaría una carga económica pendiente. La cancelación tiene un coste que, normalmente, se sabe en el momento de la contratación de la hipoteca.
  
• Los gastos de la inscripción de la hipoteca en el registro y el notario.
  
• El Impuesto de actos jurídicos documentados, que varía según la comunidad autónoma.
  
• Seguro de incendios, que es obligatorio contratar según la ley hipotecaria y del que resulta beneficiaria la entidad financiera.