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Tipo
de inmueble: Piso - Apartamento |
Zona: Aldea del Rocio |
Superficie:
30 M² |
24.958
ptas
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150
€
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Todos los productos llevas el IVA incluido
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Consejos
para la compra:
La
visita a la vivienda
Ya has visto un inmueble que te puede interesar, has concertado día y hora
con el vendedor y ahora ha llegado el momento de realizar la primera visita.
Te recomendamos que mires detenidamente todos los detalles y
evalúes las características de la vivienda. Recupera el esquema
previo en el que fijaste las prioridades de tu futuro hogar y comprueba que
las cumple.
Anota todos los comentarios (positivos y negativos) que te sugiera
cada lugar de la casa; te resultará muy útil para recordarla si
realizas visitas a diversos inmuebles. Además, en el caso de viviendas
de segunda mano será importante que tengas en cuenta también las
reparaciones y reformas que serán precisas.
Fíjate también en otros detalles como estos:
- Comprueba la superficie del inmueble. Siempre debes tener
en cuenta la superficie útil sobre la superficie total de la vivienda
- Revisa los puntos clave de la estructura para saber si hay
grietas, humedad u otro tipo de desperfecto. El estado de la estructura general
del inmueble es uno de los aspectos más importantes por lo que , en
caso de viviendas de segunda mano, es interesante que ésta sea revisada
por un profesional especializado o arquitecto. No te olvides tampoco de los
acabados, del estado de la pintura, etcétera...
- En cuanto a las instalaciones, tendremos en cuenta otros
factores como la existencia de gas natural, calefacción y un correcto
aislamiento e insonorización de la vivienda.
- La iluminación tambien es un factor decisivo, según
nos interese que entre mucha o poca luz. Esto dependerá del tamaño
de las ventanas y de la orientación de la vivienda. Te recomendamos
que visites el inmueble durante el día y solicites que estén
todas las persianas de las habitaciones abiertas para comprobar el acceso
de luz
- Infórmate de la existencia de anexos a la vivienda
como piscina, trastero, garaje, etcétera.
- Recuerda que la inversión de tu compra también
está en la zona donde se sitúa la vivienda. Recorre los alrededores
de la finca, comprueba su accesibilidad, la existencia de zonas que puedan
interesarte (comercios, zonas verdes, servicios sanitarios, colegios,...).
También te recomendamos que visites el inmueble en horario nocturno
para evitar "sorpresas" de última hora como la presencia
de discotecas o locales ruidosos en la zona.
Estudio del precio
Una vez visitada la vivienda será el momento de valorar
si el precio que nos solicita el vendedor es adecuado con lo que hemos visto.
Puede resultarnos útil conocer cómo está el mercado para
saber si el precio de ese inmueble se ajusta a estos criterios o si, de lo contrario,
podría considerarse abusivo.
Por norma general, si el contexto es de mayor oferta que demanda,
el comprador tendrá más facilidad para negociar el precio con
el vendedor con una contraoferta. Si, en cambio, el mercado inmobiliario se
presenta con una mayor demanda que oferta será el comprador el que deba
ajustarse a la oferta existente sin demasiada posibilidad de negociar para una
bajada de precios.
Por otro lado, realizar una búsqueda por nuestra página
Web te servirá también para conocer lo que piden otros vendedores.
Tan sólo deberás indicar el tipo de inmueble que estás
buscando, el tipo de transacción (alquiler/venta) y la población
para tener una idea sobre los precio de la zona. Además, si introduces
otros criterios como el número de habitaciones, la superficie o los extras
de la vivienda que visitaste obtendrás un listado con más inmuebles
del mismo tipo que te servirá para comparar precios.
La compra
Ya has estudiado la oferta económica del vendedor y parece
que habéis llegado a un acuerdo. Si teneis una última duda recuerda
que siempre tienes la opción de visitar la casa de nuevo...
Y si ya estás decidida/o a comprar, los primeros pasos
que debes tomar son:
- Si la vivienda es de segunda mano: obtener una nota registral
en la que se especifica que el inmueble está libre de cargas (que no
pesa sobre él ningún embargo ni hipoteca) y donde se especifican
las características de ese inmueble y su actual propietario
- Si decidimos comprar una vivienda nueva o en construcción,
el promotor nos informará de los datos de inscripción en el
Registro Mercantil, los planos, el precio final y la forma de pago. La licencia
de primera ocupación tan sólo será otorgada al comprador
cuando la vivienda esté acabada, en el caso de las viviendas en construcción.
Además, este acuerdo se suele acompañar de un
contrato de paga y señal o arras para que el vendedor nos reserve la
vivienda hasta una fecha límite El pago de esta cantidad se descontará
del precio total de la vivienda.
Finalmente, deberemos confirmar la adquisición de la
vivienda a través de la firma de la escritura pública, un documento
que tiene carácter oficial y que se realiza ante notario.
Después de la firma, se deberán pagar los gastos
de los impuestos y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Si se trata de una vivienda nueva, estos impuestos son:
- El Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.): Se calculará
aplicando un procentaje del 7% en el caso de la vivienda libre, y un 4% para
viviendas de protección oficial en régimen especial y viviendas
de protección pública.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Deberá
ser pagado en el momento de formalizar la escritura de compraventa y en el
momento de firmar un préstamo hipotecario. Para el supuesto de formalización
de la escritura de compraventa, el importe del mismo ascenderá a un
0,5% del precio escriturado, mientras que en caso de constitución de
hipoteca representará un 0,5% de la llamada Total Responsabilidad Hipotecaria.
En el caso de una vivienda de segunda mano, debemos pagar el Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales, que supone el 7% del valor escriturado.
La hipoteca
Es un préstamo para adquirir una vivienda u otros inmuebles
y es, a la vez, un compromiso de pago por tu parte.
Normalmente lo concede una entidad bancaria que, en caso de que no cumplieras
con los pagos establecidos, se quedaría con tu vivienda o la subastaría
directamente.
Los datos que debes conocer para valorar y comparar diferentes
ofertas hipotecarias son los siguientes:
- La cantidad solicitada y el plazo de devolución:
Los plazos más comunes de amortización de la hipoteca son de
5, 10, 15 y 20 años, aunque puede llegar hasta los 30. Aún así,
te recomendamos que no alargues el plazo de amortización de tu hipoteca
ya que cuanto más largo sea, más intereses pagarás.
- Las cuotas: Puedes pagar la hipoteca cada mes o el
periodo que acuerdes con la entidad financiera (meses, trimestres,...). Además,
la cantidad a pagar puede ser fija todos los meses o variar con el tiempo
(cuotas variables).
- Los tipos de interés: Los más habituales
son tres:
- Interés fijo: La ventaja de esta hipoteca
es que las cuotas son inalterables, independientemente de las subidas
y bajadas de los tipos de interés. Los plazos de devolución
suelen ser de 10 a 20 años.
- Interés variable: El tipo de interés
de tu hipoteca se revisará periódicamente beneficiándote
o perjudicándote, dependiendo de la situación económica
internacional. Esta revisión se realiza sumando un diferencial
al índice de referencia que se haya establecido en la hipoteca.
Puede ser ventajoso respecto al interés fijo durante los primeros
seis o doce meses, pero a partir de ese plazo de tiempo se abre un período
de fluctuación.
El plazo de amortización suele ser más prolongado, pudiendo
llegar a los 35 años.
- Interés mixto: Es un interés fijo
los primeros años (según lo acordado con la entidad bancaria
puede ser de dos, tres o hasta diez años) y el resto del tiempo
de amortización de la hipoteca es variable. Te recomendamos que
no pierdas de vista el índice de referencia que se aplicará
en el resto del préstamo, así como la previsión de
los expertos sobre este índice.
¿Qué puedo hacer si bajan los tipos de interés?
- Si las autoridades económicas bajan los tipos
de interés y tú quieres beneficiarte, puedes renegociar
tu hipoteca con tu banco o caja, realizando una novación. También
puedes aprovechar para volver a pactar el plazo de pago del préstamo.
Los gastos de una novación dependen de si ésta precisa o
no una nueva escritura pública.
- Si no llegas a ningún acuerdo con tu caja o banco
puedes solicitar simulaciones de hipotecas a otras entidades y si te interesa
alguna de ellas, pedir un cambio de entidad financiera, es decir, una
subrogación. Este trámite, sin embargo, es más complicado
y más costoso que la novación y hay que sopesar si vale
la pena realizarlo. Se trata de calcular el ahorro que se conseguiría
y restarle los gastos que supondría. Para proceder con la subrogación
deberás realizar una oferta vinculante a la entidad bancaria en
la que estás interesado (sólo podrás modificar el
interés y nunca el plazo de pago). Igualmente tendrás que
correr con varios gastos: cancelación, apertura, gestoría,
notario y registro.
- Tasa Anual Equivalente (T.A.E.): Se calcula considerando
el interés anual y los gastos de la hipoteca, y nos servirá
para comparar los tipos de interés ofrecidos por distintas entidades,
siempre y cuando se trate de los mismos tipos (no comparar tipos de interés
fijos con variables) y la periodicidad de revisión en el caso de los
tipos de interés variable y mixto sea también la misma.
Índices de referencia
Tanto si solicitas una hipoteca variable o mixta deberás estar al corriente
de los índices de referencia que se aplican en cada momento. Aquí
te detallamos los más comunes:
- Euribor: Es el índice más generalizado
y se aplica en la zona euro. Es la media diaria de los tipos de interés
de los principales bancos de la Unión Europea (64 entidades bancarias)
en el plazo de un año.
- MIBOR: Es la media de los tipos de interés
en el plazo de un año en España. Todavía sigue vigente
para los contratos formalizados antes del 1 de enero de 2000.
- IRPF: Es la media ponderada de los tipos de interés
de los préstamos hipotecarios contratados en un mes por un grupo de
entidades bancarias.
- CECA: Índice que fija la Confederación
Española de Cajas de Ahorro.
- Deuda pública: Media de la rentabilidad de
la Deuda Pública en seis meses.
Pasos para solicitar una hipoteca
Si has pensado solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra
de tu vivienda estos son, de forma resumida, los pasos que deberás seguir:
- La solicitud: La documentación que deberás
aportar a la hora de solicitar tu hipoteca es la siguiente:
- el DNI del solicitante
- la declaración de renta del último ejercicio
y, en su caso, del Impuesto sobre el Patrimonio
- las tres últimas nóminas (para los asalariados)
o el alta del Impuesto de Actividades Económicas (I.A.E.) (para
autónomos)
- la póliza del seguro de incendios
- el contrato de compraventa o de arras
- una copia de la última escritura de transmisión
de la finca
- un certificado de pago de la comunidad de vecinos
- el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
(IBI)
- una nota simple del registro en el que se certifique
que la finca está libre de cargas o hipotecas
- La tasación: A partir de tu solicitud, el banco
encarga a un profesional la tasación de la vivienda para establecer
su valor y también realiza una verificación registral para comprobar
que no existan cargas sobre el inmueble. El valor de la tasación (cuyo
gasto corre a cargo del comprador) determinará el límite máximo
del préstamo.
- La Oferta Vinculante: La entidad financiera revisa
toda la documentación y hace entrega de la Oferta Vinculante, un documento
con vigencia de 10 días en el que se recogen las condiciones económicas
y las cláusulas de la escritura.
- La formalización: Se realiza la firma de la
escritura de la hipoteca en presencia del notario, el comprador y la entidad
financiera para después inscribirla en el Registro de la Propiedad.
La inscripción de nuestra vivienda en el Registro de la Propiedad es
obligatorio para las viviendas hipotecadas.
Gastos de la hipoteca
Además de abonar los gastos de tasación de la vivienda, a la hora
de solicitar un préstamo el solicitante deberá hacerse cargo también
de otros gastos:
- La comisión de apertura de hipoteca, que suele oscilar
entre el 0,5% y el 2% de la cantidad solicitada.
Al mismo tiempo, recuerda también que las hipotecas, una vez acabadas
de pagar, deben cancelarse para evitar sorpresas si quisieras vender el inmueble
en el futuro ya que constaría una carga económica pendiente.
La cancelación tiene un coste que, normalmente, se sabe en el momento
de la contratación de la hipoteca.
- Los gastos de la inscripción de la hipoteca en el
registro y el notario.
- El Impuesto de actos jurídicos documentados, que varía
según la comunidad autónoma.
- Seguro de incendios, que es obligatorio contratar según
la ley hipotecaria y del que resulta beneficiaria la entidad financiera.
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